A entrega das chaves e a extinção da Fiança Locatícia

Análise do resp 2.220.656/stj à luz da doutrina e da jurisprudência

1. Introdução

A responsabilidade do fiador em contratos de locação sempre foi tema sensível no Direito Civil e no Direito Imobiliário, sobretudo quanto ao momento exato de sua liberação. A recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.220.656, trouxe relevante contribuição para a segurança jurídica ao afirmar que o fiador não responde por aluguéis após a desocupação do imóvel quando o locador se recusa injustificadamente a receber as chaves, condicionando tal ato à concordância com laudo de vistoria.

O precedente reafirma princípios estruturantes da Lei do Inquilinato, delimita o alcance da garantia fidejussória e impede que o fiador seja penalizado por comportamento abusivo do locador.

2. O caso julgado pelo STJ

Na origem, fiadores de contrato de locação comercial opuseram embargos à execução, sustentando que não poderiam ser responsabilizados pelos aluguéis posteriores à desocupação do imóvel, pois o locador se recusou a receber as chaves, exigindo previamente a assinatura de laudo de vistoria que apontava supostas avarias.

A locatária, diante da recusa, promoveu ação de consignação para efetivar a entrega das chaves. Ainda assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendeu que não houve recusa injustificada e manteve a responsabilidade dos fiadores.

Ao apreciar o recurso especial, o STJ reformou o acórdão, reconhecendo que a conduta do locador foi indevida e que não subsiste responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis após a desocupação regularmente comunicada.

3. A locação por prazo indeterminado como direito potestativo

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou ponto central do regime jurídico das locações: nos contratos por prazo indeterminado, o locatário pode resilir o contrato a qualquer tempo, mediante aviso prévio, conforme dispõe o artigo 6º da Lei nº 8.245/1991.

Trata-se de típico direito potestativo, cujo exercício independe da concordância da outra parte. Assim, uma vez manifestada a vontade de encerrar a locação e desocupado o imóvel, o locador não pode criar obstáculos artificiais para impedir a extinção do vínculo contratual.

A doutrina é pacífica nesse sentido. Silvio de Salvo Venosa ensina que “o término da locação, quando exercido nos termos legais, não se submete à aceitação do locador, sob pena de esvaziamento do próprio direito conferido pela lei” (Lei do Inquilinato Comentada, Atlas).

4. Entrega das chaves e recusa injustificada do locador

A jurisprudência do STJ há muito reconhece que a entrega das chaves é ato suficiente para caracterizar o fim da locação, desde que acompanhada da efetiva desocupação do imóvel e da ciência do locador.

Nesse contexto, a recusa do locador em receber as chaves, quando condicionada à assinatura de documentos que impliquem confissão de dívida ou concordância com laudos unilaterais, é considerada abusiva.

A Terceira Turma reafirmou entendimento já manifestado em outros julgados, como:

• REsp 1.308.830/DF, no qual se assentou que a discussão sobre danos ao imóvel deve ocorrer em ação própria;

• REsp 1.411.360/SP, que reconheceu que a recusa injustificada do locador não prorroga a locação nem legitima a cobrança de aluguéis;

• AgInt no AREsp 1.512.015/SC, em que se afirmou que a obrigação de pagar aluguel não subsiste quando o imóvel já foi devolvido de fato.

5. A fiança e seus limites objetivos

A fiança é contrato acessório e sua existência está diretamente vinculada à obrigação principal. Extinta a locação, extingue-se, como regra, a responsabilidade do fiador.

O STJ foi claro ao afirmar que o fiador não pode ser responsabilizado por período artificialmente prolongado em razão de ato ilícito ou abusivo do locador. Admitir o contrário equivaleria a impor ao fiador obrigação desvinculada do contrato garantido.

Nesse sentido, leciona Carlos Roberto Gonçalves que “a fiança não pode subsistir além dos limites objetivos da obrigação principal, sob pena de violação à sua natureza acessória” (Direito Civil Brasileiro – Contratos e Atos Unilaterais, Saraiva).

6. Reparação de danos e ação própria

Outro ponto relevante do julgado é a separação clara entre: