Alienação fiduciária e o pagamento tardio
O alcance da purgação da mora após a Lei nº 13.465/2017 e o Tema 1.288 do STJ
A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, consolidou-se como principal instrumento de garantia no financiamento imobiliário brasileiro. A sistemática extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão trouxe celeridade e segurança ao crédito.
Todavia, uma controvérsia recorrente ocupou os tribunais: é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário?
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), enfrentou a questão e fixou orientação diferenciada conforme o regime jurídico aplicável antes ou depois da Lei nº 13.465/2017.
1. Regime jurídico da alienação fiduciária e a purgação da mora
O procedimento da alienação fiduciária imobiliária compreende:
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Intimação do devedor para purgar a mora (art. 26 da Lei 9.514/1997);
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Consolidação da propriedade em nome do credor;
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Realização de leilão extrajudicial (art. 27).
Antes da Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência admitia, em determinadas hipóteses, a purgação da mora mesmo após a consolidação, com base na analogia ao art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 e na proteção ao ato jurídico perfeito.
2. O Tema 1.288 do STJ
No julgamento repetitivo, a Segunda Seção fixou duas teses centrais:
✔️ Situações anteriores à Lei 13.465/2017
Quando a mora foi purgada após a consolidação, à luz do regime então vigente, deve ser desfeito o ato de consolidação, permitindo a retomada do contrato, em respeito ao ato jurídico perfeito.
✔️ Situações posteriores à Lei 13.465/2017
Após a entrada em vigor da nova lei, consolidada a propriedade e inexistente purgação tempestiva, o devedor fiduciante passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel (§2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997), não sendo possível reativar o contrato.
O relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, enfatizou que a alteração legislativa modificou substancialmente o regime jurídico, estabelecendo limite objetivo à purgação.
3. Jurisprudência correlata do STJ
A decisão do Tema 1.288 dialoga com precedentes anteriores da Corte:
STJ – REsp 1.418.593/MS
Reconheceu que, antes da consolidação definitiva e do leilão, é possível purgação da mora com restabelecimento contratual.