- Registro Tardio do Contrato Impede a Execução Extrajudicial:
A empresa vendedora, ao deixar deliberadamente de registrar o contrato por dois anos, perdeu o direito de se beneficiar da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997. - Proteção ao Consumidor:
A Turma aplicou o Código de Defesa do Consumidor (CDC), reconhecendo que a relação contratual apresentava desequilíbrio e que o registro tardio foi uma tentativa de burlar normas e jurisprudências protetivas. - Comportamento Contraditório da Vendedora:
O STJ destacou que o registro foi realizado apenas após o ajuizamento da ação rescisória, configurando má-fé da empresa e ferindo o princípio da boa-fé objetiva.
2.2 Afastamento da Lei 9.514/1997
A Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, prevê em seu artigo 23 um procedimento de execução extrajudicial em caso de inadimplemento, no qual o credor pode retomar o imóvel de forma célere e sem necessidade de intervenção judicial. Contudo, o STJ entendeu que:
- A ausência de registro prévio do contrato no cartório impede a aplicação dos benefícios previstos pela lei.
- O CDC prevalece no caso, uma vez que a relação é caracterizada como de consumo, e o comportamento da vendedora violou a boa-fé e a função social do contrato.
3. Fundamentos Legais e Jurisprudenciais
3.1 Código de Defesa do Consumidor (CDC)
O CDC é aplicável em relações de consumo, como a compra e venda de imóveis entre empresas e consumidores finais, conforme reconhecido pela jurisprudência consolidada. Seus princípios basilares incluem:
- Boa-fé Objetiva (Art. 4º, III): As partes devem agir com transparência e lealdade.
- Proteção contra Práticas Abusivas (Art. 39): Condutas que prejudiquem o consumidor, como o registro tardio, são vedadas.
- Rescisão Contratual e Restituição de Valores (Art. 53): Protege o consumidor em caso de contratos com cláusulas que representem desvantagem excessiva.
3.2 Princípios Contratuais Aplicados pelo STJ
3.2.1 Função Social do Contrato
O contrato deve atender não apenas aos interesses das partes, mas também à sua função social. No caso, a conduta da vendedora desvirtuou a finalidade do contrato, que deveria garantir segurança e equilíbrio às partes.
3.2.2 Vedação ao Comportamento Contraditório
O STJ reforçou o princípio da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), já que a empresa, ao registrar o contrato apenas após o ajuizamento da ação rescisória, agiu de forma contrária ao esperado em uma relação de boa-fé.