Fiança não exclui penhor legal na locação: análise do REsp 2.233.511 do STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.233.511, firmou entendimento de grande relevância para o direito locatício: a existência de fiança no contrato de aluguel não impede o exercício do penhor legal pelo locador em caso de inadimplemento.
O acórdão, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, reconheceu a possibilidade de cumulação entre garantias contratuais e garantias legais, afastando interpretação restritiva da Lei do Inquilinato.
1. O conflito jurídico: vedação de garantias vs. penhor legal
A controvérsia gira em torno da aparente colisão entre:
- o art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, que veda a cumulação de garantias no contrato de locação;
- os arts. 1.467 e 1.470 do Código Civil, que asseguram o penhor legal ao locador.
A tese defensiva sustentava que a existência de fiança afastaria qualquer outra forma de garantia, sob pena de nulidade e até configuração de contravenção penal.
2. A tese firmada pelo STJ
O STJ afastou essa interpretação, fixando premissas centrais:
a) Distinção entre garantias contratuais e legais
A vedação da Lei do Inquilinato se aplica apenas às garantias convencionais (fiança, caução, seguro-fiança etc.).
b) Natureza autônoma do penhor legal
O penhor legal decorre diretamente da lei, independentemente da vontade das partes.
c) Possibilidade de cumulação
Não há incompatibilidade entre fiança e penhor legal, pois possuem funções distintas: