“O exercício do penhor legal deve observar limites rigorosos para não configurar exercício arbitrário das próprias razões.”
6. Argumentos a favor da decisão
- Efetividade do crédito locatício;
- Proteção do locador diante da inadimplência;
- Coerência sistêmica entre normas legais;
- Distinção técnica entre garantias reais e pessoais.
7. Argumentos contrários
- Possível violação ao equilíbrio contratual;
- Ampliação indireta das garantias locatícias;
- Risco de abuso na autotutela privada;
- Potencial conflito com a boa-fé objetiva.
8. Direito comparado
8.1. Portugal
O ordenamento português admite garantias locatícias, mas não prevê figura equivalente ao penhor legal com autotutela tão ampla.
8.2. França
No direito francês, há mecanismos de garantia do crédito locatício, porém a apreensão de bens depende de intervenção judicial.
8.3. Alemanha
O direito alemão reconhece o “direito de retenção do locador” (Vermieterpfandrecht), semelhante ao penhor legal, permitindo apreensão de bens do locatário — o que aproxima o sistema alemão da solução adotada pelo STJ.
9. Análise crítica
A decisão do STJ revela interpretação sistemática e coerente do ordenamento:
- preserva a finalidade da Lei do Inquilinato (evitar abusos contratuais);
- mantém a eficácia das garantias legais previstas no Código Civil;
- reforça a proteção do crédito.
Contudo, exige cautela prática:
- delimitação precisa dos bens apreendidos;
- observância da proporcionalidade;
- respeito à boa-fé e à função social do contrato.
10. Conclusão
O REsp 2.233.511 consolida entendimento de que a fiança não exclui o penhor legal, reconhecendo a coexistência entre garantias de naturezas distintas.
A decisão fortalece a posição do locador, mas impõe a necessidade de aplicação criteriosa do instituto, sob pena de desequilíbrio contratual e litigiosidade.
Trata-se de precedente relevante que reafirma a força das garantias legais no sistema civil brasileiro e contribui para a segurança jurídica nas relações locatícias.
Ivair Ximenes Lopes
Referências
- Código Civil (arts. 1.467 e 1.470)
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
- STJ, REsp 2.233.511
- STJ, REsp 1.195.642/RS
- STJ, AgInt no REsp 1.829.663/SP
- STF, RE 407.688/SP
- STF, ADI 2.332
- TJSP, Apelação nº 100XXXX-XX.2020.8.26.0100
- GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro
- TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil
- VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil
- DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro