“A extinção automática pode gerar insegurança ao arrendatário, que investe na exploração da terra.”
6. Argumentos a favor da decisão
- Proteção ao direito de propriedade do novo titular;
- Respeito à autonomia privada (ausência de consentimento);
- Coerência normativa com o Estatuto da Terra;
- Segurança jurídica na delimitação das hipóteses de sub-rogação.
7. Argumentos contrários
- Fragilização da atividade agrária;
- Risco econômico ao arrendatário;
- Possível afronta à função social da propriedade;
- Descontinuidade da produção rural.
8. Direito comparado
8.1. Portugal
O direito português tende a proteger a estabilidade do arrendamento rural, admitindo maior continuidade contratual, inclusive diante de mudança de titularidade.
8.2. França
Na França, o arrendamento rural (bail rural) possui forte proteção legal, sendo comum a manutenção do contrato mesmo após transferência da propriedade.
8.3. Alemanha
O direito alemão equilibra proteção contratual e propriedade, admitindo continuidade do contrato em algumas hipóteses, mas com possibilidade de rescisão em casos excepcionais.
Conclusão comparativa: o Brasil, nesse precedente, adota posição mais protetiva ao proprietário do que à continuidade da relação agrária, diferentemente de modelos europeus.
9. Análise crítica
A decisão do STJ privilegia:
- a segurança jurídica do adquirente judicial;
- a literalidade da legislação agrária;
- a distinção técnica entre alienação voluntária e perda judicial.
Entretanto, levanta preocupações:
- impacto econômico sobre o arrendatário;
- ausência de mecanismos compensatórios;
- possível desestímulo à atividade produtiva de longo prazo.
10. Conclusão
O REsp 2.187.412 consolida importante diretriz no direito agrário brasileiro: a perda da propriedade extingue o arrendamento rural, afastando a sub-rogação do novo titular.
Para Nancy Andrighi, exigir que o novo proprietário assuma os encargos do contrato de arrendamento anterior significaria impor-lhe uma obrigação com a qual não consentiu – uma situação diferente dos casos de alienação e ônus real sobre o imóvel.
O precedente reforça a centralidade do direito de propriedade, mas exige reflexão sobre a necessidade de mecanismos que protejam a estabilidade das relações agrárias e os investimentos produtivos.