Aluguel de unidades por curta temporada em condomínios residenciais

Introdução

Ja vinha a alguns dias pesquisando sobre o  tema do aluguel de unidades por curta temporada em condomínios residenciais, quando sobreveio o acordão paradigma. Percebo que estamos diante de um dos debates mais complexos e urgentes do Direito Privado contemporâneo.

Certo é que, a popularização de plataformas como Airbnb, Booking e similares revolucionou a forma como as pessoas viajam e utilizam seus imóveis, mas também trouxe à tona uma série de conflitos de interesses entre a liberdade individual do proprietário, que deseja explorar economicamente seu bem, e o direito coletivo dos demais condôminos à tranquilidade, segurança e à convivência harmoniosa. Ao longo desta pesquisa, busquei compreender as nuances desse embate, que já gerou decisões divergentes nos tribunais e exigiu uma resposta definitiva do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Neste artigo, apresento uma análise do marco jurídico estabelecido pela Corte, a partir do acórdão proferido em 7 de maio de 2026, que concluiu que a locação de curta temporada, quando habitual, desvirtua o caráter residencial dos condomínios, sendo admitida apenas com autorização expressa na convenção, mediante aprovação de dois terços dos condôminos. Para tanto, reuni doutrina, jurisprudências estaduais, o posicionamento do Supremo Tribunal Federal (STF) e um breve panorama do direito comparado, com o objetivo de oferecer um quadro completo sobre o tema.

1. Contexto jurídico e a controvérsia sobre a natureza do aluguel por curta temporada

Antes de adentrar a decisão do STJ, é fundamental compreender o pano de fundo normativo que rege a matéria. O aluguel por temporada é uma modalidade expressamente prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que autoriza a locação de imóveis residenciais por um prazo máximo de 90 dias, destinada a situações temporárias como viagens, cursos ou tratamentos de saúde. O artigo 48 da referida lei define a locação por temporada como aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”.

A grande controvérsia reside na distinção entre essa locação residencial por temporada e a atividade de hospedagem, regida pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). Enquanto a locação por temporada mantém a finalidade residencial do imóvel, a hospedagem tem caráter comercial e envolve serviços típicos de hotelaria, como limpeza, recepção e alimentação. A partir dessa distinção, os tribunais passaram a analisar se a oferta reiterada de unidades por meio de plataformas digitais, com alta rotatividade de hóspedes e eventual oferta de serviços, desvirtuava a destinação residencial do condomínio, aproximando-se da atividade hoteleira.

2. O julgamento do STJ no REsp 2.121.055/MG: a necessidade de autorização expressa na convenção

Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ, por 5 votos a 4, decidiu que o aluguel de unidades por curta temporada, quando feito com habitualidade, desvirtua o caráter residencial dos condomínios, só sendo admitido se houver autorização expressa na convenção, mediante aprovação da maioria qualificada de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. O julgamento envolveu uma proprietária de apartamento em condomínio residencial de Minas Gerais que desejava manter o imóvel disponível para estadias curtas sem passar por assembleia, enquanto o condomínio alegava que a convenção, com destinação exclusivamente residencial, não previa essa prática.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira, fundamentou seu voto em três eixos principais. Sua posição prevaleceu ao compreender os aluguéis curtos e frequentes como contratos atípicos de hospedagem. Destacou que “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados”. Além disso, afirmou que o STJ já reconhece que o uso de plataformas digitais, por si só, não altera a natureza residencial do imóvel, mas a exploração profissional e contínua, com alta rotatividade de hóspedes, pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos moradores. Por fim, ressaltou que o Código Civil obriga os condôminos a respeitar a destinação do empreendimento, e que mudar essa destinação exige quórum qualificado: “Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.

A divergência foi aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado pelos ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi, defendendo que a locação por curta temporada deve ser considerada permitida a menos que a convenção a proíba expressamente. O argumento central era que vedar essa modalidade sem previsão legal equivale a restringir o direito constitucional de propriedade sem amparo normativo suficiente.

O julgamento do STJ representa um marco para a uniformização da jurisprudência nacional, embora a decisão da 2ª Seção não seja vinculante. Até então, havia grande dispersão: 19 Tribunais de Justiça haviam se manifestado a favor do poder de veto dos condomínios, enquanto outros sete não possuíam registro de decisões colegiadas sobre o tema.

3. Doutrina: argumentos favoráveis e contrários à restrição

A doutrina se divide em duas correntes principais.

Prós (argumentos favoráveis à restrição): Defensores da corrente majoritária, como parte da doutrina condominialista, sustentam que a destinação residencial do prédio é um dos elementos estruturantes da propriedade horizontal. A Convenção de Condomínio, que tem força normativa entre os condôminos, não pode ser ignorada em prol do interesse individual. A alta rotatividade de hóspedes geria insegurança (pessoas estranhas circulando a qualquer momento), violação do sossego (ruídos noturnos, uso inadequado das áreas comuns) e sobrecarga da infraestrutura (elevadores, vagas de estacionamento). Eventual necessidade de reparos ou danos causados por hóspedes fica pulverizada, sendo difícil responsabilizar diretamente o proprietário ausente. Nesse sentido, conforme exposto pela OAB de Alagoas, “a decisão busca preservar a tranquilidade, a segurança e a convivência entre os condôminos, garantindo que a destinação do edifício prevaleça sobre o interesse individual de cada proprietário”. Além disso, o artigo 1.351 do Código Civil exige quórum de dois terços para alteração da destinação do edifício, o que confere segurança jurídica à coletividade.

Contras (argumentos contrários à restrição): Em sentido oposto, a corrente minoritária defende que a restrição viola o direito fundamental de propriedade (artigo 5º, XXII, da Constituição Federal), bem como a livre iniciativa e o princípio da intervenção mínima do Estado nas relações privadas, previsto no artigo 1°, IV, da Constituição. O proprietário que adquire um imóvel residencial tem a expectativa legítima de poder utilizá-lo da forma que melhor lhe convier, desde que não cause dano a terceiros. A doutrina mais liberal argumenta que a locação por temporada é um instituto jurídico lícito e socialmente benéfico, gerando renda para o proprietário, movimentando a economia local e oferecendo opção de hospedagem mais acessível. Proibi-la, salvo em casos de efetiva comprovação de dano à coletividade, seria um excesso regulatório. Conforme mencionado em um parecer citado pela reportagem do Conjur, “proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”. Ainda, a proibição pura e simples pode incentivar locações informais, sem qualquer controle, e transferir para o condomínio o ônus de fiscalizar algo que não é ilegal.

4. Jurisprudências dos Tribunais de Justiça estaduais

Apesar da uniformização trazida pelo STJ, os Tribunais de Justiça (TJs) ainda apresentam certa dispersão, especialmente em relação a aspectos processuais e de prova.

4.1. Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP):
O maior tribunal do país apresenta decisões em sentidos variados. Algumas câmaras entendem que a mera destinação residencial na convenção é suficiente para impedir o aluguel por curta temporada (vedação implícita). Outras, porém, exigem que a convenção ou assembleia proíba expressamente a prática, sob pena de se violar o direito de propriedade.

4.2. Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG):
O TJMG, no caso de origem do REsp 2.121.055, entendeu que o STJ admite a restrição à locação de unidades residenciais por plataformas digitais quando houver previsão na convenção do condomínio. Em julgamento anterior, de 2018, a corte mineira havia decidido que a proprietária poderia alugar seu apartamento por temporada, por meio de anúncios em sites, sem que isso configurasse atividade comercial.

4.3. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS):
No REsp 1.819.075/RS, que deu origem ao termo “hospedagem atípica”, o TJRS havia entendido que a prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial. O STJ, ao julgar o recurso, manteve a proibição, consolidando o entendimento de que a oferta de serviços e a alta rotatividade desvirtuam a finalidade residencial.

5. A posição do Supremo Tribunal Federal (STF)

Até o momento, o STF ainda não firmou jurisprudência específica sobre o tema do aluguel por curta temporada em condomínios. Não há decisão em repercussão geral ou tema de relevância nacional reconhecido pela Corte. Eventuais recursos com alegação de violação a direitos fundamentais (propriedade, livre iniciativa, devido processo legal) podem chegar ao STF, mas ainda não há um posicionamento consolidado. Em um caso citado pela imprensa, o ministro Luís Roberto Barroso, em decisão monocrática, negou seguimento a um recurso que discutia o tema, mas sem adentrar o mérito. A ausência de manifestação do STF permite que a decisão do STJ, embora não vinculante, prevaleça como paradigma para os demais tribunais.

6. Direito comparado: como outros países regulamentam a matéria

O debate sobre aluguéis de curta temporada transcende as fronteiras brasileiras, sendo enfrentado por diversas jurisdições.

Estados Unidos: Nos EUA, a regulação é predominantemente municipal, variando entre cidades que impõem restrições severas (exigência de licenças, limite de dias por ano, proibição em determinadas zonas residenciais) e aquelas que adotam uma abordagem mais liberal. O marco legal de referência é o Fair Housing Act, que não trata diretamente da questão, mas os condomínios (Homeowners’ Associations – HOAs) têm ampla autonomia para proibir ou restringir os aluguéis de curta temporação por meio de suas covenants, conditions, and restrictions (CC&Rs). O STJ brasileiro aproxima-se do modelo das HOAs, ao reconhecer a autonomia privada do condomínio para definir suas regras internas.

França: A França adota um sistema misto: exige-se registro municipal (autorisation de changement d’usage) para a conversão de residência em locação turística de curta duração, limite de 120 dias por ano para a residência principal, e os condomínios podem proibir essa prática por meio de seu regulamento interno. A Loi ÉLAN de 2018 reforçou essas restrições, impondo multas significativas para o descumprimento.

Portugal: Em Portugal, o regime jurídico do Alojamento Local é estabelecido pela Lei nº 6/2023, que exige registro na câmara municipal, licenciamento e o cumprimento de requisitos de segurança e ruído. Os condomínios podem aprovar, por maioria qualificada de 2/3 dos condôminos, a proibição dessa atividade no edifício, o que se assemelha ao quórum exigido no Brasil.

Espanha: A Espanha deixou a regulação nas mãos das comunidades autônomas, resultando em um mosaico de regras. Catalunha exige licença e autorização prévia do condomínio; Madrid permite a prática, mas com controles de ruído; Baleares proíbe o aluguel de curta duração em blocos residenciais, a menos que haja autorização expressa. A recente Ley de Vivienda (2023) estabeleceu limites nacionais para o preço do aluguel, mas a regulação das plataformas ainda é regional.

Alemanha: Berlim é o caso mais emblemático: após anos de restrições severas (exigência de licença e limite de 90 dias por ano), em 2023 a lei foi flexibilizada, mas ainda há exigência de autorização e limite de 90 dias para a residência principal. O condomínio (Wohnungseigentümergemeinschaft) pode, por maioria, proibir a prática em seu regulamento interno.

Reino Unido: O Housing Act 2016 exige licenciamento para aluguéis de curta duração na Grande Londres (mais de 90 dias por ano). Os condomínios (leasehold properties) podem impor restrições contratuais.

Conclusão: O modelo brasileiro, que exige autorização expressa do condomínio com quórum qualificado para o aluguel por curta temporada, alinha-se com as tendências mais restritivas observadas em países como França, Espanha e Alemanha, que buscam proteger o parque habitacional e a convivência condominial.

7. Considerações finais

Após percorrer a evolução jurisprudencial, analisar os argumentos doutrinários e comparar o tratamento internacional, concluo que a decisão do STJ no REsp 2.121.055/MG representa um avanço significativo para a segurança jurídica no Direito Condominial.

Ao fixar a necessidade de autorização expressa na convenção, com quórum de dois terços, a Corte equilibrou o direito individual de propriedade com o interesse coletivo à tranquilidade e à destinação residencial do edifício. A distinção entre locação por temporada (lícita e residencial) e hospedagem atípica (comercial e passível de restrição) oferece um critério objetivo para os condomínios e os proprietários. A ausência de posicionamento do STF deixa margem para futuros debates constitucionais, mas, por ora, o entendimento do STJ deve prevalecer, orientando síndicos, administradores e magistrados. Cabe aos condomínios, a partir de agora, revisarem suas convenções e regulamentos internos para se adequarem à nova realidade, seja para permitir, seja para proibir os aluguéis de curta temporada, sempre com a participação democrática da coletividade.

Ivair Ximenes Lopes

Fontes

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 1991.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2002.

BRASIL. Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2008.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Promulgada em 5 de outubro de 1988.

CONJUR. Aluguel de curta temporada só é possível se for expressamente autorizado. Revista Consultor Jurídico, 7 maio 2026. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2026-mai-07/aluguel-de-curta-temporada-so-e-possivel-se-for-expressamente-autorizado/. Acesso em: 8 maio 2026.